Апартаменты, комната, машино-место: какую недвижимость банки принимают в залог

Квартира — далеко не единственный объект, который можно использовать для получения кредита. В качестве обеспечения банки рассматривают и менее стандартные варианты: отдельные комнаты, апартаменты, машино-места. Однако здесь нельзя ориентироваться только на наличие свидетельства о собственности или рыночную стоимость. Для кредитора принципиально, что именно зарегистрировано в ЕГРН, как оформлен объект и насколько реально продать его в случае невозврата займа.

Поэтому собственнику нестандартной недвижимости перед подачей заявки важно выяснить не «можно ли заложить мой объект вообще», а более конкретный вопрос: какие банки готовы принять именно его и на какую сумму можно рассчитывать.

С апартаментами ситуация проще, чем кажется

Апартаменты часто воспринимают как аналог квартиры, но юридически это разные категории. В ЕГРН помещение обычно имеет статус нежилого. Для банка это не является автоматическим отказом: некоторые кредиторы работают с такими объектами наравне с другими видами недвижимости.

Например, Альфа-Банк включает апартаменты в перечень обеспечения по кредиту под залог недвижимости. По действующим условиям сумма может достигать 30 млн рублей. При этом объект должен быть зарегистрирован, не находиться под арестом или запретом, а документы на него — соответствовать сведениям государственного реестра.

Есть важная деталь: требования зависят от назначения займа. Один и тот же апартамент банк может рассматривать как обеспечение по потребительскому кредиту, но оценивать его иначе при покупке в ипотеку. Поэтому сравнивать программы только по максимальной сумме недостаточно.

Перед обращением в банк стоит проверить четыре позиции:

• статус помещения в ЕГРН;
• факт ввода здания в эксплуатацию;
• наличие зарегистрированных обременений;
• соответствие фактической планировки документам.

Особенно внимательно кредитор смотрит на объекты в комплексах, где оформление собственности нестандартное или регистрация еще не завершена. Красивое описание объекта в объявлении для решения банка значения не имеет — смотрят на документы.

Отдельная комната и доля — не одно и то же

С комнатами возникает больше нюансов. Закон допускает передачу в ипотеку изолированной комнаты как самостоятельной части жилого помещения. Но на практике конкретные банки устанавливают собственные ограничения.

Совкомбанк, например, включает комнату в перечень объектов, которые можно предоставить в обеспечение по программе кредита под залог недвижимости. В действующих условиях максимальная сумма достигает 30 млн рублей. При этом размер финансирования зависит от типа имущества и его стоимости: для одних объектов применяется лимит до 70% оценочной цены, для других — до 60%.

Важнейший момент — юридическая форма собственности.

Если в ЕГРН зарегистрирована отдельная комната с самостоятельными характеристиками, для кредитора это один сценарий. Если человеку принадлежит только доля в общей собственности на всю квартиру, ситуация уже другая. Потенциально продать такую долю сложнее, поэтому число банков, готовых принять ее в качестве обеспечения, значительно меньше.

Еще одно ограничение касается коммунальных квартир. Например, Т-Банк не принимает комнату в коммунальной квартире в рамках соответствующего залогового продукта.

Отсюда практический вывод: фраза «у меня есть комната в собственности» недостаточна для предварительной оценки. Нужна точная формулировка из выписки ЕГРН и понимание, является ли объект самостоятельной недвижимостью.

Машино-место тоже может обеспечить кредит

Машино-место давно перестало быть просто договоренностью с управляющей организацией. Зарегистрированное в ЕГРН машино-место — самостоятельный объект недвижимости, который законодательство разрешает передавать в ипотеку.

Для заемщика это особенно интересно в двух ситуациях. Первая — когда другого ликвидного имущества нет. Вторая — когда собственнику требуется относительно небольшая сумма, а продавать парковочное место он не хочет.

Альфа-Банк принимает машино-места в качестве обеспечения и отдельно кредитует их приобретение. В действующей программе на покупку такого объекта заявлены сумма до 10 млн рублей, срок до 30 лет и первоначальный взнос от 20,1%.

Но одного факта регистрации недостаточно. Банк изучает характеристики объекта и документы на него. Если вместо отдельного машино-места оформлена доля в общем имуществе паркинга либо право пользования определенным участком, кредитор может рассматривать такую конструкцию совершенно иначе.

Поэтому перед заявкой стоит посмотреть, что именно указано в выписке: наименование объекта, площадь, кадастровый номер и вид зарегистрированного права.

Почему дорогой объект не всегда дает большой кредит

Заемщик часто рассчитывает просто: недвижимость стоит 10 млн рублей — значит, банк может выдать несколько миллионов под ее обеспечение. На практике расчет сложнее.

Кредитор учитывает не цену из объявления и не сумму, которую собственник считает справедливой. Обычно проводится оценка, после чего применяется допустимое соотношение между стоимостью обеспечения и размером займа.

Допустим, объект оценен в 8 млн рублей. Банк готов кредитовать максимум до 60% от этой величины. Тогда расчетный предел составит 4,8 млн рублей — еще до учета других требований программы.

Кроме того, оценивается ликвидность. Стандартную квартиру в крупном городе потенциально легче продать, чем комнату в коммунальной квартире или специфический объект в небольшом жилом комплексе. Поэтому одинаковая оценочная стоимость двух объектов вовсе не гарантирует одинаковые условия.

Для банка имеют значение:

• история переходов права;
• отсутствие ареста и действующего залога;
• зарегистрированные ограничения;
• точное соответствие объекта данным ЕГРН;
• количество собственников;
• возможность беспрепятственно реализовать имущество;
• состояние и расположение недвижимости.

Иногда проблема обнаруживается еще до оценки. Например, фактическая перепланировка не отражена в документах, а площадь отличается от сведений реестра. Такие расхождения способны затянуть сделку или привести к отказу по конкретной программе.

Один объект — разные решения у разных банков

Нестандартная недвижимость редко вписывается в универсальную банковскую программу. У одного кредитора апартаменты проходят без особых вопросов, другой работает с ними только в определенном сегменте. Комната может приниматься одним банком и исключаться другим. С машино-местами ситуация аналогична.

Поэтому бессмысленно подавать несколько одинаковых заявок, не меняя стратегию. Гораздо продуктивнее сначала определить характеристики объекта, после чего выбирать кредиторов, для которых такой вариант обеспечения является рабочим.

Это особенно важно, когда собственнику нужны деньги срочно. Неудачная первая заявка может привести к дополнительным проверкам, потере времени и необходимости заново собирать документы.

Что сделать до обращения за кредитом

Первым делом нужно заказать актуальную выписку ЕГРН и проверить, что в ней действительно указано. Затем — выяснить, есть ли зарегистрированные обременения, кто является собственником и совпадают ли реальные характеристики с официальными.

После этого уже можно подбирать программу. Если объект нестандартный, желательно сразу сравнивать несколько банков, а не ориентироваться на первое предварительное предложение.

Финарди помогает получить кредит под залог недвижимости с учетом характеристик конкретного объекта. Специалисты проверяют кредитную историю, подготавливают документы и подают заявки сразу в несколько банков-партнеров. Консультация бесплатна, предоплата не требуется: вознаграждение оплачивается после получения клиентом кредита.