Столица разрастается за счет поддержки ипотеки

Госпрограмма поддержки ипотеки, без сомнения, стала самой эффективной антикризисной мерой. Однако большая доля ее эффективности направлена на развитие Подмосковья, в результате чего столицу окружила 10-ти километровая зона «каменных джунглей».

Радостное известие о продлении госпрограммы поддержки ипотеки было получено в прошлом месяце, но и этот уже подтвержденный факт не смог остановить падение цен на московскую недвижимость.

В этом году на поддержку ипотеки государство планирует выделить из бюджета 16,5 млрд рублей. В прошлом году из федерального бюджета на эти цели было потрачено 2,7 млрд рублей. Причем в этой сумме не учитываются компенсации банкам за последний прошлогодний квартал, так как они будут перечислены в первом квартале текущего года.

Исследователь Центра городских исследований «Сколково» Е.Куричева предлагает оценить значимость государственной поддержки, для чего следует вспомнить о том, что заставило правительство запустить госпрограмму.

Столица

В декабре 2014 года Центробанком была резко повышена ключевая ставка, повлекшая за собой повышение ставок по жилищным кредитам. А так как до кризиса около 45% сделок заключалось с использованием ипотеки, данная ситуация могла вызвать критическое падение рынка жилой недвижимости. И если бы государство вовремя не предприняло каких-либо мер, то последствия кризиса привели бы к прекращению строительства, а также банкротству большинства застройщиков и увеличению числа обманутых дольщиков. А учитывая данные Росстата, которые показывают, что в строительной отрасли трудится около 19% работающих граждан Москвы и Подмосковья, это грозило еще и ростом безработицы.

Опыт предыдущих лет

Однако еще не так много времени прошло с прошлого кризиса, случившегося в 2008-2009 годах, когда средства из бюджета направлялись через госзаказ напрямую застройщикам. Правительство просто не могло не извлечь из прошлого опыта уроки.  И хотя в то время стоимость выкупа жилья устанавливалась Минэкономразвития на 30-40% ниже рыночной, девелоперы с радостью хватались за гарантированную возможность реализовать крупные объекты недвижимости.

Основная часть объектов жилой недвижимости реализовывалась через Министерство обороны, в результате чего крупнейшим застройщикам удалось построить за два кризисных года 2,6 млн м² жилья и получить чистой прибыли 3,2 млрд долларов. То есть госзаказ даже в кризис позволил застройщикам не останавливать деятельность. И если в то время строительство поддерживалось за счет бюджетных вливаний, сейчас такая возможность отсутствует ввиду нехватки денежных средств.

В прошлом году правительством было принято решение несколько видоизменить господдержку. В качестве первого изменения выступает смена адресата. То есть государство поддерживает строительную отрасль за счет ввода программы льготной ипотеки, направляя финансовую помощь не застройщикам, а покупателям. Еще одним отличием нынешней господдержки является не прямой госзаказ, а софинансирование.

Изначально действие госпрограммы рассчитывалось на 1 год, а потому она должна была завершиться 01.03.2016 г. Основными условиями получения льготной ипотеки выступало внесение первого взноса в размере 20%, а также ограничение размера жилищного кредита. Жители Москвы и Подмосковья, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области могли получить до 8 млн рублей, а для остальных регионов эта сумма была снижении до 3 млн. Жилищные кредиты в рамках госпрограммы предоставлялись на срок от 1 года до 30 лет, а максимальная ставка по кредиту не превышала 12%. Банки получали субсидии, призванные компенсировать недополученный доход. Учитывая то, что на момент ввода госпрограммы ключевая ставка составляла 15%, банки получали от государства компенсацию в размере 6,5%. Но когда ключевая ставка снизилась до 11%, размер субсидий также был снижен и до окончания действия прежней редакции госпрограммы составлял 2,5% годовых.

Положительный эффект

По мнению экспертов, эта программа стала одной из самых эффективных антикризисных мер, позволивших оказать существенную поддержку ипотечному рынку. В прошлом году из общего объема ипотечных кредитов 35% пришлось на льготные. Всего банкам удалось реализовать в рамках госпрограммы около 211 тысяч жилищных кредитов на сумму, равную 374,3 млрд рублей. Стоит заметить, что некоторые девелоперы через ипотеку реализовывали до 60-70% жилья.

Из представленной Минфином статистики следует, что в прошлом году средняя площадь квартиры, приобретаемой в рамках госпрограммы, составляла 50,3 м². Стоимость квадратного метра составляла 56 тысяч рублей, а общая стоимость квартиры – 2,8 млн рублей. В итоге средняя стоимость льготного ипотечного кредита составляла 1,78 млн рублей при сроке погашения от 6 до 8 лет. В итоге при поддержке государства гражданам удавалось сэкономить до 650 тысяч рублей в то время, когда размер ключевой ставки равнялся 15%. Когда этот показатель снизился до 11%, размер сэкономленных средств уменьшился до 300 тысяч.

Поддержка ипотечного рынка оказала стимулирующий эффект на строительную отрасль, приведя к увеличению налоговых отчислений в бюджеты. Даже с учетом налоговых вычетов, которые возвращались как покупателям, так и застройщикам, в государственную казну в виде налогов поступало в 15 раз больше средств, чем было затрачено на финансирование банков. К тому же господдержка оказывала положительное воздействие на экономику в целом, заставляя граждан тратить свои накопления.

Отрицательный эффект

Роль господдержки неоценима, однако нельзя не упомянуть и об увеличении просроченной задолженности по жилищным кредитам среди населения. Из данных АИЖК следует, что этот показатель в прошлом году увеличился на 43%, составив 66 млрд рублей. Причем около 30% общего объема приходится на Москву и еще 15% — на Подмосковье. Эксперты связывают эту негативную тенденцию с худшей кредитной дисциплиной московских заемщиков, а также с более интенсивным развитием ипотечного кредитования, заставляющего банкиров сражаться за каждого клиента, снижая требования к заемщикам. Из этого рождается вопрос: А насколько целесообразно стимулировать граждан к покупке жилья в ипотеку, если даже ставка в 12% становится для них тяжким бременем?

Следует заметить, что максимальная сумма льготной ипотеки  на квартиру в Москве и области в разы выше, чем в других российских регионах. При среднем размере жилищного займа по области в 3,1 млн рублей, без учета столицы он составил 1,65 млн. То есть цены в Подмосковье гораздо ниже, а максимально возможная сумма льготного кредита та же, что и для столицы. Все это привело к тому, что в Подмосковье невероятными темпами начало появляться множество жилых кварталов.

Москва не резиновая

Всего в московском регионе с учетом столицы возводится около 14% российского жилья. В том чтобы объемы строительства, если не наращивались, то хотя бы сохранялись, заинтересованы все, начиная от предпринимателей, и заканчивая региональными властями. И это не удивительно, так как роль строительной отрасли для экономики нельзя переоценить. Если данная ситуация положительно воздействует на столичный регион, другие крупные города сильно страдают, так как многие их жители стараются уехать на заработки именно туда.

Еще одним фактором перемещения граждан из других городов в столицу являются более низкие расходы на содержание жилой недвижимости в Москве. Ведь доходы населения в столице гораздо выше, чем в других регионах, а коммунальные расходы, наоборот, значительно ниже. Это становится дополнительным стимулом для граждан к переезду в столицу. Получается, что в Москву и область перетекают и человеческие ресурсы.

Эксперты считают, что стимулируя столичный рынок жилой недвижимости, правительство затормаживает развитие других крупных городов. По их мнению, московский регион и так перенаселен, а потому не нуждается в стимулировании ипотечного рынка.

Добавить комментарий

Не публикуется. Укажите, если хотите, чтобы мы с вами сразу связались.

Остались вопросы? Звоните!

+7 (495) 640-2000

Или закажите бесплатный звонок