Неопределенная ипотека: что ее ждет в дальнейшем?

В уходящем году на ипотечном рынке происходили события, заставившие поволноваться всех его игроков. И если на первичном рынке обстоятельства сложились вполне благополучно, то «вторичка» до сих пор переживает период неопределенности.

Ипотечное кредитование в 2015 году стало опорой для рынка недвижимости. Но поддержать ей удалось лишь первичный рынок. Вторичному рынку опереться было, к сожалению, не на что. А теперь нелишне вспомнить, как развивались драматические события, и чего можно ожидать в дальнейшем.

Все не так плохо

Наиболее трагическим моментом для ипотечного рынка стало поднятие в конце прошлого года Центробанком ключевой ставки до небывалых 17%. Поэтому наиболее сложный период рынку пришлось пережить в начале уходящего года, когда многим финансовым учреждениям пришлось вообще приостановить кредитование населения. И хотя некоторые банки не стали отказываться от предоставления гражданам кредитных продуктов, цены на них стали неподъемными. Да и покупка таких продуктов в условиях ужесточения требований, отказов от проведения акций и предоставления скидок оказалась для большинства заемщиков невозможной. В результате продажи с привлечением заемных средств на первичном рынке снизились. Если в прошлые периоды их объем достигал 65%, в этом году данный показатель снизился до 40%.

house on packs of banknotes on a grey background

Соломинкой, спасающей утопающий рынок новостроек, стала госпрограмма субсидирования ипотечной ставки. Дабы полностью не разрушить хрупкую экономику страны, правительственными органами было решено выделить из бюджета средства, предназначением которых стало снижение ставок по ипотеке. И хотя предпринятые действия не позволили сохранить прежние объемы, ожидаемого застоя на рынке не произошло. Соломинка оказалась не такой уж тонкой.

Представитель ГК «МИЦ» отметил, что год хоть и выдался тяжелым, но работа, все же, продвигалась. Несмотря на пессимистичный настрой участников рынка, объем ипотечного кредитования не сократился до критического уровня, чего удалось достичь за счет государственной поддержки.

Все участники рынка достигли разных результатов. К началу зимы ЦБ успел лишить лицензий сотни банков. И хотя ипотечные программы действовали не во всех финансовых учреждениях, некоторые банки выдавали ипотечные кредиты в регионах по стандартам АИЖК. Последним громким делом стал отзыв лицензии у банка «Балтика», являющегося одним из крупнейших учреждений, в котором большую часть продуктовой корзины занимало именно ипотечное кредитование. Но если бы государство не приняло антикризисных мер, в качестве одной из которых выступила программа господдержки, то объемы ипотечного рынка могли бы сократиться в восемь раз. А те результаты, которых удалось достигнуть, стали наиболее успешными за всю историю развития российской ипотеки. Несмотря на экономическую нестабильность, безработицу и снижение доходов населения, объем кредитования составил почти 65% от прошлого года.

«Первичка» держит хвост пистолетом

Ипотечные программы в этом году пользовались у покупателей первичных квартир заслуженным спросом. Статистика показывает, что к началу зимы жилищных кредитов было выдано на сумму почти 972 млрд рублей. А к середине осени порядка 85% квартир в Московской области, как первичных, так и вторичных, было куплено с привлечением заемных средств. Еще одним положительным фактором является сокращение среднего срока выплаты ипотечных кредитов. Если еще в прошлом году он составлял чуть больше 177 месяцев, в этом году просматривалось сокращение данного показателя до 173 месяцев. Это говорит о том, что тяжелая экономическая ситуация не пугает людей. Сомнения в завтрашнем дне заставляют граждан более расчетливо подходить к своим долговым обязательствам.

Сомнения испытывают и кредитные организации. Не желая подвергать риску свое существование, они стали более недоверчиво относиться как к застройщикам, ужесточив требования по аккредитации, так и к заемщикам. Застройщики не имеют возможности в короткие сроки выплачивать кредиты. На это огромное влияние оказывают как сложившаяся экономическая ситуация, так и снижение спроса на их объекты. Возрастает и риск незавершенного строительства. Все эти негативные факторы заставляют банки относиться к девелоперам с большим недоверием. В итоге возможность приобретения квартир в ипотеку на ранней стадии строительства жилых объектов практически исключена.Впрочем, банки не оставляют без внимания и покупателей квартир, желающих приобрести их с привлечением средств ипотеки. В результате предъявления более высоких требований к потенциальным заемщикам, количество отклоненных заявок значительно увеличилось. В особенности это относится к гражданам, имеющим за плечами действующие кредиты.

Уходящий год стал знаковым и для военной ипотеки. Один из руководителей компании «Бест-Новострой» отмечает, что в этом году накопительная ипотечная система повела себя наиболее активно. Росвоенипотекой аккредитуется все больше новых домов, благодаря чему военнослужащие получили возможность обзавестись собственным жильем, привлекая на его покупку льготную ипотеку. А учитывая то, что на данный момент аккредитовано больше 70 объектов в разных городах Подмосковья, которых насчитывается порядка 60, выбор здесь достаточно широк.

«Вторичка» под непреодолимым грузом

Сильнее всего кризис отразился на вторичном рынке жилья. Объем продаж в этом сегменте по сравнению с предыдущим годом снизился на 40%. Сейчас с привлечение заемных средств покупается в лучшем случае каждая четвертая вторичная квартира. Вопреки ожиданиям, «вторичка» так и не получила никакой поддержки со стороны государства.

После принятия Центробанком антикризисных мер, одной из которых стало повышение ключевой ставки, банки резко подняли не только проценты по кредитам, но и размер первоначального платежа, а также стали более требовательны к потенциальным заемщикам. Это привело к недоступности для потребителей оптимальных условий кредитования.

Банки всеми путями старались исправить сложившуюся на вторичном рынке ситуацию. Их заинтересованность вполне понятна, так как на вторичном рынке производятся, как правило, обменные сделки, а эта категория заемщиков относится к одной из самых надежных. Однако им не удавалось опустить ставки ниже 13-15%. Поэтому финансовыми учреждениями широко применялись психологические воздействия в виде незначительного снижения ставок (на 0,5-1 п.п.) и уменьшения первоначального платежа. Также потребители получили возможность кредитования с предоставлением минимального пакета документов и участия в программах, где предлагались сниженные процентные ставки при условии внесения определенной суммы.

Так как доля ипотечных сделок по вторичным квартирам не превышает 12%, ситуация в данном сегменте находится на грани катастрофы. Граждане не хотят брать кредиты под 13-15% годовых, а субсидий на уменьшение ставок не выделяется. У большинства граждан, заинтересованных в покупке именно вторичной квартиры, попросту нет денег. Эксперты отмечают, что все участники рынка, в том числе риэлторы и застройщики, зависимы от средств, заложенных в бетонных стенах старых квартир. В докризисные годы порядка 70% покупок новых квартир производилось после продажи старых. Эти деньги пускались либо на взносы по жилищным займам, либо на улучшение жилищных условий, благодаря полученной разнице в стоимости готового жилья и строящегося.

Выбор есть

Эксперты считают, что вторичное жилье, как и прежде, пользуется потребительским спросом. А проблема заключается в том, что потребители, в силу снижения платежеспособности, не имеют возможности реализовать свои планы, так как брать сегодня кредиты решаются только самые отчаянные, а их совсем немного. Даже при стабильной экономике, когда ставки по ипотеке варьировались в пределах 8-9%, не все решались ее брать. При наличии проблем с жильем люди либо копили собственные деньги, либо снимали жилье. Доходы граждан неминуемо снижаются, а цены, напротив, растут как грибы. А некоторые нуждающиеся в жилье российские жители и вовсе могут остаться без работы, а значит и средств к существованию. А потому рост количества ипотечных сделок говорит не о доступности продукта, а об отсутствии у населения денег.

Зато немногим покупателям, которым ипотечный кредит пока еще доступен, на первичном рынке доступна масса предложений. Сейчас наиболее выгодное время для покупки жилья не только за счет возможности широкого выбора, но и благодаря условиям, на которых можно приобрести это жилье. Однако в самом выгодном положении находятся заемщики, готовые внести первоначальный платеж в размере половины стоимости квартиры.

В году грядущем к первичному рынку применимы два варианта развития событий. Если государственные власти решат продлить действие госпрограммы, то потребители смогут пользоваться ипотечным продуктом на оптимальных условиях. Ну а если ее все же решат свернуть, то рынок снова погрузится в состояние неопределенности, в котором сейчас находится «вторичка», где никаких перспектив развития не наблюдается.

Добавить комментарий

Не публикуется. Укажите, если хотите, чтобы мы с вами сразу связались.

Остались вопросы? Звоните!

+7 (495) 640-2000

Или закажите бесплатный звонок