Не радужные перспективы наступившего 2016 года

Недавно в Москве прошел Российский инвестиционно-строительный форум, ставший юбилейным. По традиции в рамках данного мероприятия проходит встреча регулятора с девелоперами и обсуждаются наболевшие вопросы.

В итоге участники форума пришли к всеобщему мнению, что, несмотря на неутешительные прогнозы, провала на рынке не произошло, отчасти благодаря программе господдержки. Однако при снижающемся спросе, повышенной нагрузке и недоступности кредитных ресурсов, отрасль не сможет полноценно развиваться. По мнению экспертов, в таких условиях более чем 70% компаний придется покинуть рынок.

Все участники мероприятия с нетерпением ожидали выступления министра строительства М.Меня. Предполагалось, что министр донесет до девелоперов информацию, способную, если не изменить судьбу отрасли, то хотя бы обозначить основной вектор развития госполитики по стройке. Но в своем выступлении министр всего лишь подвел итоги 2015 года, перечислив благоприятные моменты. А все важнейшие проблемы чиновник обошел стороной, чем вызвал разочарование у участников форума.

Мень

Господин Мень отметил, что негативные прогнозы, высказываемые некоторыми экспертами, не сбылись. Из результатов, достигнутых отраслью в 2015 году, следует, что предсказания относительно снижения объемов продаж на 50% и прекращения выдачи ипотеки не оправдались.

По словам чиновника, госпрограмма поддержки ипотеки стала основным драйвером рынка. С момента начала действия программы, треть жилищных займов в прошлом году были выданы в ее рамках. Подтвердил министр и информацию о принятии окончательного решения по поводу продления госпрограммы. И хотя механизм ее пролонгации еще отрабатывается в Кабмине, покупатели могут рассчитывать на прежние условия.

Господин Мень отметил, что в минувшем году было построено порядка 84 млн м² жилых площадей, что равнозначно показателю докризисного позапрошлого года. А относительно объема ввода в эксплуатацию эконом-жилья, результаты и вовсе превысили позапрошлый год на 18%. Из этого следует, что строительные компании вовремя сумели переориентироваться и ухватились за тот сегмент жилья, который наиболее востребован именно в период кризиса.

Мень также заметил, что хотя объем ввода жилья практически не изменился, количество реализованных квартир все-таки увеличилось почти на 8,5%. То есть застройщики сумели в нужное время оценить существующий спрос и скорректировать свои планы относительно планировки будущих объектов.

Кому отдали землю?

Министр отметил, что объединение АИЖК с Фондом РЖС в единое Агентство жилищного развития стало, пожалуй, ключевым событием 2015 года. Теперь право распределять земельные ресурсы перешло к структуре А.Плутника, считающему, что больше 3,5 тысяч га бесхозных земель, которыми располагает страна, необходимо выставить на рынок. В дальнейшем на них может быть построено более 15 млн м² жилья эконом-класса.

Однако строить на таких землях можно только после предварительной подготовки, процесс которой возьмет на себя государство. При этом уже решается вопрос о том, из каких источников он будет финансироваться. Далее здесь планируется возводить объекты в рамках программы «Жилье для российской семьи». Если в самом начале действия программы реализовать ее так и не удалось, то в минувшем году застройщиками было сдано уже 200 тысяч м² жилья. А теперь объем планируется увеличить как минимум до 3х млн м².

Раньше застройщиков не устраивала цена, установленная правилами программы в пределах 35 тысячи рублей за 1 м². Но теперь эта цифра оказывается вполне реальной. Девелоперам, участвующим в программе, государство обещает преференции в плане освобождения от необходимости оплачивать аренду за участки, на которых будет производиться строительство, а также предоставления налоговых льгот и льготных кредитов, которые буду выдаваться через АИЖК. И если сейчас программа рассчитана до 2017 года, в дальнейшем ее планируется продлить вплоть до 2020 года, иначе девелоперы не смогут уложиться в отведенный для них срок.

Господин Плутник уверен, что объемы строительства жилья эконом-класса нужно увеличивать, о чем свидетельствуют данные опроса, который показал, что больше 40% респондентов готовы улучшать жилищные условия. О том, что спрос переместился в сторону такого типа жилья, говорит и прошлогодняя статистика. А с учетом того, что стоимость земли существенно снизилась, можно сказать, что сейчас пришло время, когда застройщики смогут претворить свои планы в жизнь.

Представитель от АИЖК указал и на то, что объемы выдачи ипотечных кредитов год от года увеличиваются. К примеру, если в 2004 году банками было выдано жилищных займов на 19 млрд рублей, то в позапрошлом году эта сумма увеличилась до 1,8 трлн. Получается, что за десяток лет ипотечный рынок вырос в 100 раз.

Какие проблемы волнуют застройщиков?

Информация о продлении льготной ипотеки на жилье, без сомнения, порадовала участников форума. Однако эта позитивная новость стала каплей в море проблем, с которыми девелоперам приходиться сталкиваться ежедневно.

Застройщики вынесли на обсуждение вопрос инженерной подготовки участков земли, отданных под застройку. По их словам, им самим приходится строить сети, что значительно увеличивает себестоимость объектов, а значит, и стоимость квадратного метра. По мнению девелоперов, строительство сетей – это не их работа. И если в дальнейшем данные полномочия переложить на ресурсоснабжающие организации, то снизятся не только риски застройщиков, но и банковская ставка по кредиту, а также стоимость жилья для потребителя.

Также был поднят вопрос невозможности страхования ДДУ. Работает на рынке не больше 4 страховщиков, и выдвигаемые ими условия трудно назвать приемлемыми. Также девелоперов волнуют новые требования к собственному капиталу, который, согласно законопроекту, не может составлять меньше 5% от совокупной стоимости площадей застройщика, или не меньше 1 млрд рублей. По мнению представителя Госдумы, принятие законопроекта будет способствовать уходу с рынка строительных компаний, осуществляющих свою деятельность в регионах.

Но всех без исключения застройщиков интересует вопрос, заключающийся в том, где взять кредит, и как привлечь покупателей. По словам представителя одной из строительных компаний, при снижении ставки всего на 1 процентный пункт, спрос увеличивается на 5%. А если сам застройщик делает скидку в 15%, то объем продаж увеличивается на 30%. Однако скидывать уже некуда, так как практически все квартиры реализовываются по себестоимости. К сожалению, покупателю, готовому приобрести квартиру, но требующему еще снизить цену, этого не объяснить. Девелопер отметил, что у них есть вопросы к ЦБ, который борется с инфляцией повышением ключевой ставки. Такой подход мешает развитию бизнеса, а значит, и снижает объемы налоговых поступлений.

Граждане не желают вкладывать свои деньги в объекты, находящиеся на стадии строительства, так как это сопряжено с определенными рисками. Поэтому застройщикам приходится работать не только с нулевыми доходами, но и в неуверенности в том, что их объекты будут пользоваться спросом.

Добавить комментарий

Не публикуется. Укажите, если хотите, чтобы мы с вами сразу связались.

Остались вопросы? Звоните!

+7 (495) 640-2000

Или закажите бесплатный звонок