Квартира в залоге у банка: чем залоговое жилье привлекает покупателей?

Многие потенциальные покупатели квартир обращают внимание на объекты недвижимости, являющиеся предметами банковского залога. Они считают, что стоимость таких квартир несколько ниже рыночных. Насколько оправдано их мнение, и каким образом можно приобрести такую квартиру?

Низкая цена: миф или реальность?

Нередки ситуации, когда люди сначала покупают квартиры, а потом их продают. Подтолкнуть к этому владельцев залогового жилья могут разные факторы. Вопреки бытующему мнению о том, что владельцы продают свои квартиры из-за непосильного бремени ипотеки, такие случаи происходят очень редко. Чаще всего в процессе выплаты ипотечных кредитов люди принимают решение расширить жилплощадь, а потому они продают залоговую квартиру и покупают в ипотеку дома или другую недвижимость, большего метража или с увеличенным количеством комнат.

Но даже если квартира продается из-за невозможности дальнейшей выплаты кредита, такие сделки проводятся без каких-либо «сюрпризов» и рисков, так как их механизм уже давно отработан риэлторами.

Представитель компании «ИНКОМ-Недвижимость» заметил, что мнение о том, что стоимость ипотечных квартир гораздо ниже аналогичных вторичных объектов, неверно. Как правило, цены идентичны среднерыночным. Люди, продающие квартиры, которые находятся в залоге у банков, также стараются продать свое имущество как можно дороже. К тому же они стараются путем продажи жилья окупить и расходы по займу, а потому нередко завышают цены. Но тогда шансы найти продавца чрезвычайно малы.

Квартира в залоге

По словам представителя компании «БЕСТ-Новострой», даже продавая залоговые квартиры по среднерыночной цене, их владельцы получают прибыль, так как цены на недвижимость растут с каждым годом. Поэтому, продав квартиру, купленную несколько лет назад, по настоящей рыночной цене, заемщик получит средства не только на выплату кредита, у него на руках останется некоторая денежная сумма. Правда, в уходящем году цены на недвижимость снизились, и денег с его продажи может не хватить на покрытие долга и процентов за использование займа.

При осуществлении продажи залогового объекта недвижимости банком, покупатель также заплатит за нее среднюю цену. Однако владельцу квартиры продажа, осуществляемая кредитором, невыгодна из-за того, что ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной.

Представитель компании «НДВ-Недвижимость» отмечает, что даже на такие квартиры можно получить дисконт, размер которого зависит как от суммы долга, так и от репутации банковского учреждения. Но, как правило, он составляет не больше 10%. Покупателям более интересны объекты, находящиеся в залоге у крупных финансовых учреждений. В противном случае продавцу придется делать значительную скидку, что позволит ему выделить свою квартиру среди других.

Таких предложений много в базах недвижимости, особенно в тех, где предлагаются вторичные объекты. А в тех случаях, когда квартиры реализуются вследствие дефолта заемщиков, обращаться нужно непосредственно в банк. Причем, на сайтах финансовых учреждений есть предложения по продаже залогового имущества.

В «БЕСТ-Новострой» отмечают, что первым начал практиковать продажу залоговых квартир ВТБ24. Поэтому на сайте этого банка присутствует множество предложений из числа залоговых объектов недвижимости. Там же указаны данные для связи с представителем кредитной организации, курирующим тот или иной объект.

В чем заключается сложность?

Эксперты считают, что главной проблемой сделки такого рода является предубеждение покупателей относительно квартир с обременением. Опросы показывают, что большая часть потенциальных покупателей воспринимают сделки с залоговой недвижимостью негативно.

Но с повышением финансовой грамотности граждан постепенно снижается и число людей, опасающихся связываться с такими объектами. Впрочем, здесь заслуга принадлежит риэлтерским компаниям, которые уже успели изучить весь механизм проведения таких сделок. Хорошо, если покупателю попадается опытный риэлтор, который способен объяснить, что риски в этом случае не больше, чем во всех остальных.

Сложности могут возникнуть, если на покупку залоговой квартиры привлекаются заемные средства другого банка. Но гораздо сложнее, если кредитной организации, выдавшей жилищный кредит на продаваемую квартиру, уже не существует.

Способы приобретения

В одном из агентств недвижимости поясняют, что процедура купли-продажи такой квартиры производится только в том финансовом учреждении, предметом залога которого она является. Кроме стандартных документов, требующихся при покупке готового жилья, потребуется получить разрешение финансового учреждения на проведение сделки. Покупателю нужно с кредитором обговаривать схему сделки и все нюансы, касающиеся взаиморасчетов, а также вопроса о снятии залога.

Покупателю потребуется сначала выплатить долг по жилищному кредиту банку. И здесь существует два способа. Наиболее простым выходом из ситуации станет передача денег собственнику квартиры, который с их помощью самостоятельно оплатит оставшуюся часть долга. Дальнейшая процедура заключается в снятии обременения и регистрации права собственности на покупателя. Однако такие действия требуют безоговорочного доверия покупателя к продавцу. Ведь никто не сможет гарантировать того, что после получения денег продавец передаст квартиру покупателю.

Покупателей, готовых отдать свои деньги продавцу без гарантий, найти очень сложно. И тогда применяется другая схема, требующая аренды покупателем двух банковских ячеек. Деньги, требующиеся на оплату долга и за переплату в цене, вносятся в разные ячейки. После этого кредитная организация выдает справку, разрешающую продажу жилья. Хотя такой вариант гарантированно позволит избежать возможных проблем, он требует от покупателя дополнительных затрат.

Залоговая квартира может быть приобретена и в ипотеку, но, ни один банк не станет переоформлять кредит с одного заемщика на другого. Потенциальному покупателю придется сначала получить одобрение на жилищный кредит.

Эксперты считают, что такая сделка влечет за собой определенные риски, поэтому не следует даже пытаться проводить ее самостоятельно. Целесообразнее обратиться в специализированное агентство недвижимости, состоящее в партнерстве с несколькими банками.

Впрочем, такие объекты недвижимости не слишком привлекаю потенциальных покупателей. Поэтому приобретают их только люди, заинтересованные именно в этих квартирах.

Добавить комментарий

Не публикуется. Укажите, если хотите, чтобы мы с вами сразу связались.

Остались вопросы? Звоните!

+7 (495) 640-2000

Или закажите бесплатный звонок