Как оформить ипотеку и не переплатить?

В последнее время много говорится о выгоде оформления ипотеки, в том числе с помощью кредитных брокеров, ставки по которой сейчас ниже, чем в докризисные годы. В банках утверждают, что ипотечные ставки устанавливаются в пределах 13%. Однако на деле оказывается, что размер платежей несколько превышает заявленные показатели, так как в них кредитные организации закладывают не только расходы на страховку и дополнительные банковские комиссии, но и риски. Так какие факторы могут оказать влияние на размер ежемесячных платежей по ипотеке?

Несмотря на протестные акции, проводимые валютными ипотечниками в офисах банковских учреждений, число граждан, желающих приобрести квартиру с помощью заемных средства, не уменьшается.

Чтобы в дальнейшем не возникало проблем, подобных тем, с которыми пришлось столкнуться валютным заемщикам, следует соблюдать несколько базовых правил, позволяющих свести риски к минимуму.

  • Любой кредит, в том числе ипотека, должен оформляться в той валюте, в которой заемщик получает доход. Впрочем, эксперты говорят, что жители России всегда должны брать кредиты в рублях вне зависимости от того, в какой валюте они получают заработную плату.
  • Сумма ежемесячного платежа не должна превышать 30% от общего дохода заемщика. Только в этом случае семья сможет сохранить тот уровень жизни, к которому она привыкла.Happy estate agent showing new home keys to a young couple after a discussion on house plans.

И хотя эти правила очевидны, существуют и другие подводные камни, о которых следует помнить, оформляя ипотечный кредит.

Виды процентных ставок

Расчет процентных ставок банки производят исходя из размера ключевой ставки ЦБ, который в данный момент равен 11%. Следует помнить, что к этому показателю добавляется еще несколько процентных пунктов – маржа. Именно по этой причине размер процентных ставок по стандартным ипотечным программам не может быть ниже 13,5%. Однако получить кредит на более выгодных условиях пока еще позволяет госпрограмма субсидирования ипотеки, которая действует на жилищные займы с фиксированной ставкой, не меняющейся на протяжении всего срока кредитования.

Также может быть оформлена ипотека с плавающей ставкой, размер которой изменяется в зависимости от уровня инфляции. При расчете ставки по рублевой ипотеке используется индикатор MosPrime, а для валютной – LIBOR. Причем размер ставок может резко колебаться.

Представитель компании «НДВ-Недвижимость» отмечает, что плавающая ставка – это переменная величина, колебания которой предсказать невозможно. К примеру, в начале прошлого года данный показатель равнялся 23,52%, через полгода – 13,42%, а еще через четыре месяца – 11,82%.  В итоге, оформив ипотеку с плавающей ставкой, заемщику придется ежемесячно выплачивать разные суммы, размер которых нельзя спрогнозировать.

Изначально ставка по кредиту может быть достаточно низкой, что, безусловно, выгодно для заемщика. Но здесь нужно помнить, что за весь срок кредитования размер процентной ставки может меняться много-много раз. К примеру, при ухудшении экономической ситуации индикатор MosPrime может увеличиться в 2-3 раза. По словам представителя банка «Югра», такая ситуация уже наблюдалась в позапрошлом году. В случае ее повторения, заемщикам, оформившим кредиты с плавающими ставками, придется платить гораздо больше.

Срок короче, ставка выше

И хотя размер фиксированной ставки неизменен, на деле он может оказаться выше заявленного. Это объясняется тем, что размер процентной ставки рассчитывается для каждого заемщика индивидуально.

Банки всегда стараются снизить риски. Поэтому получить наиболее низкий процент по ипотеке заемщик сможет путем внесения большей суммы первоначального платежа. Как правило, размер минимального платежа не может быть ниже 10-15%. Некоторые финансовые учреждения предлагают ипотечные программы без первоначального взноса. Кредит может быть получен и под залог другой квартиры при условии, что ее стоимость выше стоимости жилья, приобретаемого в ипотеку.

Размер ставки зависит и от срока кредитования: чем он короче, тем выше ставка по ипотеке. И хотя минимальный срок, на который банки выдают ипотечные кредиты, составляет 5 лет, наиболее оптимальным станет его увеличение до 20 лет. Только на таком сроке можно сформировать удобный платеж. При уменьшении срока размер ежемесячного платежа увеличивается в разы. Если же срок увеличить, то вместе с ним вырастет и переплата по кредиту.

Доход меньше, ставка выше

На размер процентной ставки оказывает влияние и то, по какой форме заемщик подтверждает свой доход. Представитель компании «Est-a-Tet» поясняет, что ставка снижается на 0,5-1%, если заемщик подтвердил доход по форме 2-НДФЛ. Если же заемщик получает «серую» заработную плату или зарегистрирован в качестве ИП, то ставка повышается на ту же величину.

Впрочем, банком учитываются все доходы, в том числе и те, которые заемщик может подтвердить по форме банка. Но некоторыми финансовыми учреждениями предлагаются ипотечные программы, не требующие подтверждения дохода. Основными их отличиями являются увеличенные размеры ставки и первого взноса.

Дополнительные расходы

Первоначально заявленная процентная ставка увеличивается и за счет дополнительных сборов. По словам представителя компании «Главстрой-СПб», когда банк производит расчет полной стоимости жилищного займа, он учитывает все расходы, которые клиенту приходится понести в процессе оформления кредита, в том числе комиссию банка и страховку.

Некоторые банки, устанавливая минимальную ставку, требуют от заемщика единовременной оплаты комиссии, размер которой варьируется в пределах 1,5-3,5% от общей суммы кредита. Причем, чем большую сумму платит заемщик, тем меньше размер процентной ставки. Как отметили в компании «Est-a-Tet», клиент не обязан уплачивать эту комиссию. Но в случае отказа ставка по ипотеке повышается.

Есть еще один вид комиссионных сборов, который взимается рядом банковских учреждений. К нему относится комиссия за выдачу кредита и сопровождение сделки, размер которой составляет 1-1,5% от суммы кредита. Выплачивается эта комиссия в момент получения денег. При отказе от нее, ставка по кредиту опять же увеличивается.

Расходы заемщика увеличиваются и за счет необходимости произведения оценки приобретенной недвижимости.

Страхование на все случаи жизни

На размер ипотечной ставки влияет и страховка, с помощью которой банки стремятся обезопасить себя ото всех возможных рисков.

После того как заемщик становится полноправным владельцем квартиры, он обязан застраховать ее от повреждения и утраты. Размер выплаты в данном случае составит от 0,15% до 0,3% от суммы займа. При этом оформляется такая страховка каждый год в течение всего срока кредитования.

Добровольным является страхование жизни и потери трудоспособности. Размер такой страховки определяется индивидуально и оплачивается ежегодно. Если клиент отказывается ее оформлять, то ставка увеличивается.

Также может быть оформлена страховка от риска потери работы. В дальнейшем, если заемщик лишится работы, ежемесячный платеж будет заморожен, а проценты по кредиту начнет выплачивать страховая компания.

Добавить комментарий

Не публикуется. Укажите, если хотите, чтобы мы с вами сразу связались.

Остались вопросы? Звоните!

+7 (495) 640-2000

Или закажите бесплатный звонок